▣투기지역에선 대출 규제가 대폭 강화된다.

▣전국주택가격동향조사:2018년 8월 3주 주간아파트 가격동향을 보면

▣ 한국감정원(원장 김학규)이 2018년 8월 3주(8.20일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.02% 상승, 전세가격은 0.07% 하락했다. 

▣8월 3주차 주간  전국 아파트 매매가격 동향

◈[전국 : 0.02%] 전국 주간 아파트 매매가격 지난주 하락에서 상승 전환됐다

수도권(0.06%→0.14%) 및 서울(0.18%→0.37%)은 상승폭 확대, 지방(-0.12%→-0.10%)은 하락폭 축소(5대광역시(-0.07%→-0.06%), 8개도(-0.16%→-0.13%), 세종(-0.05%→-0.05%)됐다.

▶시도별로는 서울(0.37%), 광주(0.07%), 대구(0.05%), 경기(0.05%), 전남(0.03%) 등은 상승, 울산(-0.35%), 경남(-0.31%), 경북(-0.15%), 충북(-0.12%), 부산(-0.12%) 등은 하락했다.
– 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(59→64개) 및 보합 지역(20→23개)은 증가, 하락 지역(97→89개)은 감소했다.

◈[수도권 : 0.14%] 서울 0.37% 상승, 인천 0.07% 하락,

▶[서울] 개발호재 지역 위주로 상승폭 확대 : +0.18% → +0.3

☞아파트 매매 거래량은 급감함

다만, 최근 서울의 아파트매매거래량은 예년보다 적은 수준으로 거래량이 동반되지 않은 상황에서 상승세 유지. 실제 ’18.7월 서울의 아파트 매매거래량은 5,852건으로 최근 5년 평균 10,113건보다 42.1% 감소하였으며, 8월에도 여름휴가철 등의 영향으로 예년보다 거래가 감소할 것으로 전망
*7월 강북14개구의 아파트매매거래량은 3,056건으로 5년평균 대비 38.2% 감소하였으며, 강남11개구도 2,796건으로 45.9%감소

☞서울 강남11개구,강북14개구 8월3주차 주간아파트매매가격상승

– (강북 14개구 : +0.25%) 다양한 개발호재로 모든 구에서 상승폭 확대(용산구(0.45%, 마스터플랜 등), 동대문구(0.34%, 교통인프라 확충 등), 강북구(0.34%, 동북선 경전철 사업 진행 등), 은평구(0.31%, 신분당선 등))

– (강남 11개구 : +0.47%) 개발호재와 향후 상승기대감으로 모든 구에서 상승폭 확대(동작구(0.80%, 뉴타운 등), 강동구(0.66%, 지하철 연장 등), 강서구(0.53%, 마곡지구 등), 영등포구(0.51%, 여의도 통합개발 등)

▶[인천] 하락폭 확대 : -0.05% → -0.07%

– 연수구(-0.19%)는 GTX-B노선 예비타당성 검토 지연 및 대규모 입주 예정 물량(약 5,300세대) 영향으로 하락폭 확대

▶[경기] 상승폭 확대 : +0.02% → +0.05%

– (광명 : +0.98%) 재건축 단지 투자수요로 철산․하안동 인근에서 상승세 지속
– (경기 파주시 : -0.19%) 대규모(약 5,000세대) 운정신도시 신규 입주 진행 영향으로 하락폭 확대

◈[지방 : -0.10%] 5대광역시 0.06% 하락, 8개도 0.13%

▶[5대광역시] 하락폭 축소 : -0.07% → -0.06%

– (대구 : +0.05%) 수성구(+0.20%)는 재개발․재건축 위주로, 중구(0.08%)는 최근 분양단지 인근 지역 위주로 상승

– (울산 : -0.35%) 지역 기반산업 침체로 인한 인구유출 및 입주물량 증가로 울주군(-0.52%), 동구(-0.39%) 등 모든 지역에서 하락세 지속

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▶[8개도] 하락폭 축소 : -0.16% → -0.13%

– (전남 : +0.03%) 나주시(+0.11%)는 혁신도시내 학군 선호지역 수요 증가로, 순천시(+0.10%)는 조례․풍덕동 대단지를 중심으로 상승
– (경남 : -0.31%) 창원 진해구와 밀양시는 일시적으로 보합세를 보였으나, 나머지 지역은 모두 경기 침체 또는 물량 과잉 영향으로 하락세 지속

▶[세종] 하락폭 유지 : -0.05% → -0.05%

행복도시내 매물은 다소 있으나 매도-매수자간 희망가격 격차로 거래가 되지 않는 관망세 지속

◈8월3주차 서울 아파트 값 상승폭 30주만에  최대 폭 상승!

3일 한국감정원에 따르면 20일 기준 서울의 아파트값은 전주보다 0.37% 올랐다. 올 1월 22일(0.38%) 이후 7개월 만(30주)에 가장 큰 상승폭이다. 직전 주(0.18%)와 비교해도 두 배가 넘는다. 서울 25개 자치구 모두 상승폭이 커진 가운데 동작(0.80%), 강동(0.66%), 양천(0.56%), 강서(0.53%), 영등포(0.51%) 순으로 많이 올랐다. 특히 동작, 강서, 영등포구 상승률은 2012년 통계 작성 이후 역대 최고치다. 강남(0.45%), 서초(0.37%), 송파.46%), 용산(0.45%), 마포구(0.42%) 등 인기지역도 올해 2월 급등기의 상승폭과 비슷한 수준으로 올랐다. 

◈보통 거래량이 많아야 가격이 올랐는데,초근서울 아파트값 최대상승?이유

①감정원은 재개발, 교통인프라 등 개발호재가 많은 지역이 가격 상승세를 가속화했다고 분석했다. 전문가들은 정부의 전방위적 규제가 불러온 역효과라고 보고 있다. 다주택자 양도소득세 중과, 재건축 규제 강화 등으로 공급이 줄어들자 소수의 매물이 비싼 가격에 팔리며 상승세를 이끈다는 것이다. 

②박원갑 / KB 국민은행 수석전문위원 : 시장 가격은 수요와 공급의 함수라고 할 수 있을 텐데요. 다주택자 양도세 중과세나 보유세 부담이 무거워지면서 투기적 수요는 준 것은 맞습니다. 하지만 공급량이 수요보다 더 줄어들다 보니까 힘의 균형이 한쪽으로 쏠리고 그러다 보니 결국 가격이 오르는 양상들이 이어지고 있습니다.수요도 적지만 공급이 더 적은 데다, 개발에 대한 기대감에 이사철을 앞두고 더 오를 수 있다는 심리가 적용된 것이 서울아파트값만 더 올린 것으로 보입니다.

③박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “비강남, 비고가, 비재건축 아파트 중심으로 가격이 오른다는 것 자체가 무주택 서민들의 불안감이 극에 달했다는 뜻”이라고 말했다. 
실제로 시장은  매매계약 위약금(계약금의 2배)물어 주면서하는 계약을 취소하는 등  ‘패닉 현상’을 보이고 있다.

◈8월말쯤 투기지역 추가 지정 예정

정부는 추가 규제 카드를 꺼내들었다. 이날 기획재정부는 주택시장동향 점검회의를 열고 “투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 조속한 시일 내 추가 지정하겠다”고 밝혔다. 기재부와 국토교통부는 부동산가격안정심의위원회와 주거정책심의위원회를 열고 규제지역을 조정한 뒤 이번주쯤 발표할 예정이다. 
정부는 투기지역이 아닌 14개 구 가운데 집값이 많이 뛴 곳을 투기지역으로 추가 지정할 것으로 보인다.

▣투기지역에선 대출 규제가 대폭 강화된다.

☞투기지역: 아파트시세의 40%한도/주담대1건이상자는 아파트시세의 30%한도 (아래표 참조)

◈국토부장관은 세제 등 추가 규제 도입 가능성 고려

또 집값 불균형에 김현미 국토교통부 장관은 올해 집값 상승분을 내년도 공시가격에 적극적으로 반영하겠다고 밝혔는데요. 공시가격은 재산세·종부세뿐 아니라 건강보험료 등의 산정 기준이 되는 만큼 김 장관의 이번 발표는 고가 주택 보유자들에 대한 세금 부담을 높이겠다는 뜻으로 해석됩니다.

◈과연 국토부의 처방이 효과를 볼 수 있을까요?

고가 주택 보유자들에게 부담을 주겠다는 정책에도 서울 강남의 집값은 계속 뛰고 있습니다. 강남의 아파트는 5년 새 두 배 가까이 뛰어 30평대 아파트가 30억에 가까워진 것도 있습니다
박원갑 / KB 국민은행 수석전문위원 : 내년에 고지서를 받아보면 급등 지역에서 재산세가 크게 늘어날 수밖에 없고 은퇴자일수록 상당한 부담감을 느낄 텐데요. 하지만 당장 고지서가 날아오는 게 아니니까 현재로는 심리적 부담 정도로 예상하고 있습니다.

◈심리적인 부담감만으로 서울아파트값만 오르는 현상을 잡을 수 있을까요?

각종 경기 지표의 빨간 불이 켜진 가운데 부동산 대책도 시험대에 오르고 있습니다.