오늘은 8월에 개정 입법예고된 주택임대차보호법의 소액보증금과 최우선 변제금이 일상생활과 주택담보대출에 미칠 비밀을 알아보려고 합니다.

소액보증금 최우선변제권이란 사회적약자인 주택임차인의 지위보장을 위해서 주택임대차보호법은 부동산임차권(채권)의 물권화를 통해서 이들을 보호하고 있는데 그 대표적인 것이 소액보증금임차인의 최우선변제권입니다

이의 인정취지는 경제적약자인 임차인의 소액보증금부분은 그의 전재산이나 다름이 없어서 다른 담보권자등의 이익보다 우선고려하려는 정책적고려에 기한 것입니다.그러므로 소액보증금임차인의 최우선변제청구권은 서민들에게있어서 최후의 보루이며,최소한의 안전판입니다.

주택임대차보호법시행령 제3조【보증금 일정액의 범위등】

1)법 제8조의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 특 별시 및 광역시(군지역을 제외한다)
에서는 1,200만원이하, 기타의 지역에서는 800 만원이하로 한다.=>8월부터 개정예정

2)임차인의 보증금 일정액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 
2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다. <개정 90.2.19> 

3)하나 의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의 2분의1을
초과하 는 경우에는 그 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의 비율로 그
주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액 을 각 임차인의 소액보증금으로본다

4)하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우 에는
이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. 

 전세집 얻을때 소액보증금 최우선변제를 받기위한 요건 갖추어야한다

1.주거용건물이어야합니다 
2.임대차계약을 유효하게 체결했어야 합니다 - 임대차계약서 소액보증금 확정일자 받을것
채권적(미등기)전세의 경우도 적용이 됩니다 (법 12조) 
단, 사용대차(무료인 경우)나 일시사용을위한 임대차에는 그 적용이 없습니다 (법11조)
3.주택인도와 주민등록을 마칠 것 
소액임차인이라고 하여 무조건 보호되는것이 아니라 주택인도와 주민등록전입을 마쳐야합니다 
①경매신청등기경료전까지 주택의인도와 전입신고를 완료할 것을 요구하고 있습니다 
②반대로 언제까지 주민등록과 전입신고를 유지하고 있어야하는가? 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다. 
③참고로 경락기일전까지 주민등록이전이나 이사등으로 대항요건을 상실한 경우에는 소액임차인이라도 보호받지 못하게 됨을 유의하시기 바랍니다 .즉 임차보증금 다 받기전에 집을 떠나면(주택점유+주민등록 중 하나라도 빠지면)우선변제권 없다.
4. 소액보증금을 지급하였을 것-확정일자 받을것 
5. 임차주택이 경매나 공매되어야 합니다 
만일 매매로인해 소유권자가 바뀌는 경우등에는 소액보증금우선변제청구권이 문제되지 않습니다 

■8월중 주택담보대출 한도가 최우선변제금 상향된 만큼 감소된다

금융기관은 해당담보주택이 전월세가 있든 없든, 근저당을 먼저잡든 나중에 잡든 대출가능금액에서 최우선변제금만큼은 공제하고 대출가능금액을 산정하기 때문이다.그래서 8월부터 주택임대차보호법 시행령 소액보증금 최우성변제금 개정안에서 상향된만큼 7월보다 대출가능금액이 줄어든다는 이야기입니다 

■비밀1. 8월 지역별 대출가능금액 감소액(7월대비)

비밀1.◈7월대비 8월부터 아파트담보대출 등 주담대 가능금액 감소액
♥화성시 1700만원 감소  
♥세종시,용인시 1400만원 감소  
♥과밀억제권역(주로경기도내 시지역) 700만원 감소
♥서울시,파주시 300만원 감소
☞ 자금조달계획 차질 없도록 상담 서둘러야 할 듯...
☞서둘지 않으면 대출이자를 더내고 감소된 만큼을 받아야  하니까요

금리인상기에는 5년거치5년고정금리 현대해상ㅇ아파트담보대출이 좋아요