아파트대출은 현대해상으로!

핵심요약
☞아파트담보대출 받아서 대출을 끼워서 아들에게  부담부 증여로 보유세 부담가중 폭탄을 피하세요!

☞부담부 증여란? 부동산 등 재산을 사전 증여할 때 전세보증금,주택담보대출 등과 같은 
부채를 포함해 물러주는 것. 채무를 넘겨 받는 사람에게 채무액만큼에 대하여서는 증여세를  과세하지 않고 , 증여자가 채무액 만큼 재산을 판 것으로 보아 양도세를 과세하게합니다.

☞종부세 폭탄효과는 ①분양권 전매 금지, ②재건축 규제,③양도세 중과 등 다른 규제와 맞물려규제 효과를 증폭시킬 것으로 보인다. 
④하반기 공시가격 현실화 등을 담은 재산세 개편이 논의될  범위와 파급 효과는 종부세보다 훨씬 넓고 강할 전망이다.
⑤현재 보류 중인 2000만원 이하 소액 임대소득 과세가 내년부터 시행에 들어간다. 임대소득세는 매년 나오는 것이어서 보유세나 마친가지다.

증여 서두르는 강남3구 자산가들! 왜?

①어차피 증여할 것이라면 서둘러,집값과 공시지가가 상승하고 이에 따른 보유세 부담도 늘어나니까
②부담부증여가 유리한지, 그냥 하는 게 나은지에 대한 세무사들에게 문의도 쇄도하고 있다

사례1.재산 20억대 70대 은퇴생활자  ‘부담부 증여’를 활용하여 부동

Q: 서울 강남구에 사는 김 모(72)씨. 자녀는 출가하고 부인과 둘이 은퇴생활을 하고 있다. 수입원은 임대수입과 은행 이자, 연금이다. 다가구 주택은 시가 15억원으로 전세금 7억원에 월세 150만원이 나온다. 경기도 분당에 보유 중인 아파트는 3억원에 전세를 주었다. 시골에 2억원짜리 주택도 보유하고 있다. 전세금은 모두 은행에 넣어두고 월 140만원의 이자를 받는다. 이래 저래 월 소득은 490만원으로 비교적 여유 있는 생활이다. 요즘 김 씨는 세금에 대한 걱정이 많다. 분당 아파트는 결혼한 아들에게 증여하고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올지 궁금하다.
다가구 주택은 최근 주택임대사업자로 등록했지만 거주 아파트와 시골 집도 보유하고 있어 종합부동산세(종부세) 등 보유세가 적지 않을 것 같다.

A:
①우선 분당 아파트는 전세금을 부채로 활용해 세부담을 줄이는 ‘부담부 증여’를 이용하면 세금을 크게 줄일 수 있다. 

②주택임대사업자 등록을 해놓은 다가구 주택은 세제상 여러 혜택을 받지만 종부세를 어떻게 줄이느냐가 관건이다.

◆증여세만 8300만원 감소
김 씨가 아들에게 분당 아파트를 그대로 증여할 경우 취득가 1억원에 현 기준시가가 7억원이고, 최근 10년 동안 증여 사실이 없으므로 증여세는 1억2,825만원이다.

☞전세 계약이 돼 있는 아파트는 부담부 증여를 이용한 증여세는 
㉠전세금을 제외한 금액만 증여세 대상이고,
㉡전세금은 유상으로 양도하는 것이 돼 양도소득세 대상임.

① 증여세는 기준시가에서 전세금을 제한 증여금액이 3억원이니까 약 5700만원이 나온다.며느리에게 지분 절반을 주면 증여세를 4,560만원으로 줄일 수 있다.

②양도소득세는 전세금에 부과되는데, 이 때 취득원가는 아파트 매입가가 된다. 김씨는 25년전 분당아파트를 1억원에 구입했고, 3억원에 전세를 놓고 있으므로 그 차액인 2억원에 대해 5285만원의 양도소득세가 전망이다.

그러나 과거 분당 아파트에서 2년 이상 거주해 임대사업자의 거주주택 비과세가 적용된다. 시골 주택을 팔거나 준공공임대사업자로 등록하고 난 뒤, 부담부 증여를 하면 양도소득세도 비과세 되는 것이다. 

결국 김 씨네는 부담부 증여를 통해 8300여 만원의 절세효과를 보는 셈이다. [출처:2018.4.9 중앙일보]

사례2.30대 직장인 아들에게 부담부증여 서둘러른 이유?

서울 서초구에 신축 아파트 2채를 보유한 자산가 A씨는, 같이 사는 아들이 이제 막 서른살이되고 직장에 취업해 자리를 잡자마자 전세와 대출을 끼고 아파트 1채를 증여(부담부증여) 서둘러 했다.
☞재산을 일찍 물려주면 효도를 소홀히 한다는 지인들의 조언에도 보유세, 양도소득세 등 세부담을 생각하면 하루라도 빨리 물려주는 게 이득이라고 판단했다.

■금리인상기에 5년거치5년고정금리 현대해상아파트담보대출 강추! 왜?

사례3.똘똘한 한채 선호전략▷10억~30억원대 ‘꼬마빌딩’도 이제 현금부

40대 직장인 김모씨는 최근 살던 아파트를 팔고 전세로 옮긴 후 상가주택 매입을 알아보다 좌절했다. ‘똘똘한 1채’에 투자한다는 전략으로 서울 종로 구도심에 12억원짜리 상가주택 매물을 점찍었지만 은행 대출가능금액이 2억원도 10억현금이 필요했다. 그 사이 매물은 현금이 두둑한 다른 매수자의 몫이 됐다.

☞임대사업자 등록을 하지 않은 자산가들은 자산 포트폴리오를 세부담이 줄어들 수 있는 ‘똘똘한 1채’로 가져가고 나머지는 시장에 되파는 대신 자녀에게 증여하는 방식을 선호한다.

■ 지금 당장 전화해야지! 왜?

Ⅰ.8월,아파트담보대출한도 감소되니까 
♣7월대비 8월 주택담보대출한도 감소 지역 및 금액
①화성시는 1700만원
②용인시·세종시는 1400만원
③과밀억제권역은 700만원
☞경기도 시지역등:고양,의정부,하남,남양주,포천,수원,의왕,군포,부천등
④서울시· 파주시는 300만원 

Ⅱ.금리인상기, 금리 더오르기전에 5년거치 5년고정금리 아파트담보대출!

Ⅲ.하반기보험사등 제2금융권 dsr도입으로 대출 받기 깐깐해지기전!

■고가주택많은 강남3구(강남·서초·송파구)에선 증여가 가파르게 늘고 있다

♣정부가 단계적으로 공시가격 현실화에 나서고 세부담이 지속적으로 커지는 점을 고려하면 서둘러서 나쁠 게 없다는 계산이 깔렸다.
♣주택임대사업자 등록을 하지 않고 버티기에 들어간 자산가들 상당수는 강남권 아파트, 상가주택, 꼬마빌딩 등 ‘알짜 자산’ 위주로 포트폴리오를 재편했다.

▣기준시가 6억원짜리 아파트를 1채 자녀에게 증여하려면
①자녀가 독립한 상태에서 소득이 있고 30세가 넘어야 한다.
②증여하지 않으면 ,보유세가 인상되면 연간 수십~수백만원 보유세부담이 늘어난다.
③증여세는 5000만원 공제금액을 제외하고, 5억5000만원에 대해 1억원 넘는 증여세를 내야 한다.
④취득세는 별도다.

우리은행 부동산투자지원센터 부장은
①“서울 집값이 떨어진다고 보긴 어렵기 때문에, 종전에는 투자 시 양도세만 신경을 썼다면 이제는 보유세도 고려 대상이 될 것”이라고 말했다.
② “상가주택이나 꼬마빌딩에 대한 수요가 많이 늘었지만 매입할 때 필요한 현금규모는 이전보다 커졌다”며 “대출가능액이 적어서 진입장벽이 그만큼 높아졌다고 볼 수 있다”고 덧붙였다.[출처:머니투데이]