▣재건축시 몇층까지 지을 수 있나를 결정… 몇억이 차이날 수 있으니까요.

우리국토를 용도에 따라 크게 주거용,상업용,공업용,녹지용으로 분류하고 주거용에만 아파트를 지을 수 있도록 허용하고 있습니다.
그런데 상업지역에는 사람이 않 사니까 특히 저녁에는 너무 한적!  그래서 상업지역에도 아파트를 지어도 된다 허용한 것이 주상복합아파트입니다.
일반주거지역을 다시 1종,2종,3종,4종으로 구분하고 종별로 용적률이 법으로 정해져있지요.아파트는 주로 2종 지역과 3종 지역인데 이건 꼭 한 번 알아보세요. 2종이면 용적률이 보통 200%로 제한되고 3종이면 250% 정도로 제한됩니다. 그래서 2종은 높아도 12층 정도입니다.

[국토개발 및 이용에 관한 법률]상 용도지역 구분에 따른 용적률·건페율

참고로 용적율과 건페율이라는 용어뜻을 알아보면

☞용적율은 대지면적에 대한 건물의 연면적의 비율로, 지하층과 옥상층은 해당이 않되는 것이고, 다시말해 적”은 쌓을 “적”자로 건물을 얼마의 비율로 쌓을 수 있느냐(건축)임, 지하층을 빼고 위(↑)로 건물을 올릴 수 있는 면적의 비율
☞ 건폐율은 대지면적에 대한 건물이 접하는 면적을 건폐율이라 하는 것이고, 다시말하면 “폐”는 덮을 “폐”자로 건물이 땅을 얼마나 덮고 있는가?하는 비율 입니다. 토지 전체에서 건물이 깔고 앉아 있는(↔) 면적의 비율을 “건폐율”이라고 합니다.

☞대지가 100평이라고 하면 대지와 접하는, 1층의 바닥면적이 60평이라고 하면 건폐율은 60%가 되는 것이고, 그 평수로 건축이 되어 4층까지 건축이 되었다면 200평이 될 것으로 건폐율은 200%가 되는 것입니다.

최근에는 동을 적게 짓는 대신 동 간 거리를 길게 하는 조건으로 2종은 25층, 3종은 35층 이하 이런 식으로 2종과 3종은 차이가 크게 납니다. 그래서 재건축할 무렵이 되면 3종으로 높여달라는 민원이 빗발치죠.
이런 일반주거 3종이 또 준주거지역으로 바뀌면 50층 이상까지 지을 수도 있어요. 물론 여러 주변 환경을 따져 봐야 합니다.
그래서 잠실 주공5단지 이런 데는 일부 종 상향을 신청했더군요. 종이 올라가면 가구당 수억 원의 이익이 생기죠. 그래서 아주 신중하게 결정됩니다.
서울 목동도 재건축이 다가오는데 어디는 2종, 어디는 3종이라 또 종 상향 목소리가 나옵니다. 둔촌 주공 같은 경우나 과거 대치 청실 같은 아파트는 실제 2종에서 3종으로 상향됐고요. 그래서 자꾸 아파트가 높아지는 겁니다.

▣아파트,연립등을 살때는 대지지분도 확인하세요

등기부등본을 보면 표제부에 대지권 비율이라고 나오는데요. 그게 전체 아파트에서 내 아파트의 땅 지분이에요.
29/867로 돼 있으면 아파트가 867㎡인데 내 지분은 29㎡라는 뜻입니다. 예전 기준으로는 8~9평 정도 된다는 겁니다. 32평 아파트지만 만약 건물이 하늘로 사라지면 내 땅은 8~9평 정도, 내가 텐트를 칠 수 있는 내 땅은 8~9평 29㎡란 뜻입니다.
당연히 대지 지분이 넓으면 재건축할 때 유리하죠. 내 아파트의 대지지분, 특히 연립을 사실 때도 대지지분이 얼마나 되는지도 알아보시느게 좋겠지요.