안녕하세요? 하이궁금해입니다. 폭염에 건간 유의하세요.오늘은  최근 정부가 보유세 등 개편(안) 윤곽이 나오면서  다가구주택자 대비 증여세 등 세부담이 덜한 상가투자에 관심있는 분들을 위해 '상가투자 절세 전략3가지'를 살펴보고자합니다.

1.임대사업자 등록시 법인.개인  따져보고 선택

□법인사업자 명의로 취득하는 것이 무조건 유리하지는 않다. 
①임대사업을 할 때 개인사업자의 경우 소득금액 구간에 따라 6~42%의 초과누진세를 부과하는 구조 
②법인사업자의 경우 10~25%의 법인세율로 과세하기 때문에 
법인명의로 했을 때 세 부담이 감소할 수 있다. 
  
□법인은 취득세 중과가 적용되어 개인보다 불리하다. 
①개인은 부동산을 구입할 때 1.1~3.5%취득세납부 
①법인은 5.3~8.1% 수준 취득세 납부 
다만, 법인 설립 후 5년이 지났거나 과밀억제권역이 아닐 경우에는 개인과 차이가 없다. 

※결론은 상가의 금액 및 소득 규모에 따라 실제 얼마나 차이가 나는지 따져보고 선택하셔야 합니다.

2.부과과치세 환급받으려면 일반과세사업자로

①취득한 상가의 부가가치세를 환급받기 위해서는 분양계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록 신청을 해야 건물분에 대한 부가가치세 환급을 받을 수 있다. 
<예> 일반과세자가 토지가액 5억원, 건물가액 1억원의 상가를 취득하는 경우 부가가치세는 건물 가액의 10%인 1000만원이 된다. 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제되기 때문이다. 

②간이과세자는 부가가치세 환급을 받을 수 없고, 임차인에게 세금계산서를 발행할 수 없기 때문에 세입자로부터 임대료에 대한 부가가치세를 받을 수 없다.

3.증여추정 배제기준 한도 확인후 매매계약 검토

과세표준이 되는 기준시가가 매매가의 40~60%로 낮게 책정되기 때문에 일반적으로 주택보다 상가가  증여에 유리하다.

①그래서 정부는 부동산 매매에 편법 증여가 동원되는 것을 막기 위해, 향후 조사에서 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어렵다고 판단될 경우 증여세를 부과하고 있다.

②이때 자금출처를 입증해야 할 책임은 소유자에게 있기 때문에, 자녀에게 부동산을 물려주기 전에 증여추정 배제기준의 한도를 확인할 필요가 있다. 

③증여추정 배제는 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 취득한 재산이 일정 금액에 미달하면 증여세를 면제해주는 것을 말한다. 주택의 경우 지난달부터 ‘증여추정 배제기준‘이 최대 4억원에서 3억원으로 낮아졌기 때문에 유의해야 한다.