10월30일부터 은행 대출을 받으려는 사람은 대출 가능액수가 대폭 낮아질 걸로 보입니다.1년간 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 총부채원리금 상환비율, 즉 DSR이 70%를 넘으면 위험대출로 분류되고, 은행들이 이 위험대출을 전체 대출의 15% 아래로 낮춰야 하기 때문입니다. 또 그동안 DSR 산정 때 부채로 잡지 않았던 전세보증금 담보대출과 예.적금담보대출 등도 부채에 포함하기로 했습니다.
그런데 도대체 DSR이 무엇이길래 알아야할것도 많지요?

1.DSR 이 무엇인가?

영어로는 ‘debt service ratio’라고 풀어 볼 수 있구요. 주택 구입을 위한 주택담보대출 뿐 아니라 전세자금대출 및 각각 은행권에 남겨진 마이너스 통장과 직장인 신용대출, 카드 할부금이나 자동차 할부금까지  개개인이 가지고 있는  모든 대출에 대하여   연간 대출상환액 합계에 이자를 더하고 자신의 연 소득과 비교해서 대출 여부 내지는 한도를 정하는 제도를 말합니다. 즉, 1년 동안 모든 대출금을 자신의 연간 소득으로 나누어 만들어진 값을 말합니다.

기존에 이곳 저곳에 대출을 끼고 있었다면? 추가 대출이 쉽지 않음을 의미하는 거겠죠.
DTI가 40%인 경우이면서 직장에 다니면서 1년 소득이 5천만원인 경우 최대 2천만원까지 돈을 빌리수 있습니다.

2.은행의 10월31일부터 적용되는 DSR개정안은?

이달 말부터 가계대출의 연간 원리금상환액 합계가 연소득의 70%를 넘으면 ‘위험대출’로 분류돼 은행에서 대출을 받기 어려워진다. 그동안 느슨하게 운영돼 온 임대사업자 대출도 임대소득을 계산할 때 ‘추정소득’ 활용을 원칙적으로 금지하는 등 규제가 강화된다. 금융위원회는 18일 ‘가계부채관리 점검회의’를 열고 이같은 내용의 ‘총체적상환능력비율(DSR) 관리지표 도입과 임대업대출이자상환비율(RTI) 제도 운영 개선방안을 발표했다.

DSR 70% 넘으면 ‘위험대출, 시중은행 위험대출 15% 이내로 관리,

1. 고DSR 기준을 DSR 70%.
2. 2018.10.31일부터 신규 가계대출에 적용.
3. 시중은행 DSR 70% 초과 대출 15%, DSR 90% 초과 대출은 10% 이내로 관리, 평균 DSR 52%를 40%로 관리.
4. 특수은행 DSR 70% 초과 대출 25%, DSR 90% 초과 대출은 20% 이내로 관리, 평균 DSR 128%를 80%로 관리.
5. 지방은행 DSR 70% 초과 대출 30%, DSR 90% 초과 대출은 25% 이내로 관리, 평균 DSR 123%를 80%로 관리. 
※ 특수은행:산업은행·기업은행·수출입은행·농협은행
※ 소득미징구대출 DSR 300%로 가정 은행 평균 DSR에 반영
6. DSR 계산시 제외되었던 부채 종류(전세보증금담보대출-4년, 예·적금담보대출-8년, 유가증권담보대출의 원리금-8년)가 2019년1분기부터 원금분할상환 추가반영
7. 인정소득의 반영률이 기존 95%에서 100%로 적용.
8. 농·어업인의 소득 인정 범위도 확대
9. DSR 산정 예외; 기존 새희망홀씨, 바꿔드림론, 지방자치단체 지원 협약대출, 국가유공자 저금리대출

▣RTI 규제 비율 현행 (주택 1.25배, 비주택은 1.5배)

1. 임대소득은 반드시 임대차계약서에 근거
2. 추정 소득 활용은 원칙적으로 금지

▣금융당국은 가계부채 증가율을 우선 명목 지디피(GDP) 성장률에 근접하도록 관리하겠다고 합니다.

▣금리상승기에 현대해상아파트담보대출을 강추합니다. 왜?

▣고DSR.RTI관련 Q&A

Q1. 시중은행에서 ‘고 DSR 대출’ 비중이 다 찼다고 대출이 거절되면 지방은행으로 가서 대출 받으면 되지 않나?
☞물론 가능하다. 지방은행에도 고 DSR 비중이 남아있다면 지방은행이든 아니면 비중에 여유가 있는 다른 시중은행에 가서 대출 받으면 된다.
☞그리고 11월~12월에는  현대해상의  주택(아파트,빌라,연립,단독주택)담보대출을 활용이 늘어날것으로 예상됩니다.왜냐하면 내년에 고DSR도입적용예상이기 때문입니다.
☞그러나 금융당국은 전체적으로 은행별 고 DSR 비율을 유지하도록 했기 때문에 은행별 대출 분포가 급격히 달라지지는 않을 것으로 예상된다.
 
Q2. 신용도가 낮은 사람이나 소득이 낮거나 없는 청년들은 DSR 관리기준 때문에 대출이 어려워 질 수 있지 않나?
☞ “DSR은 일률적이 기준이 아니다.
☞ 취약계층은 앞서 시범운용 기간에도 예외로 적용했다. 취약계층 대상 서민금융 대출은 DSR에 적용 받지 않는다.
☞새내기 직장인, 청년층의 경우 미래 소득을 반영해서 소득을 계산하는 식으로 기준을 적용하려고 한다.”
Q3. 기존 가계대출을 만기연장 하는 경우 또는 기존 대출에서 증액하려고 하면 DSR 적용은 어떻게 되나?
☞ 기존 가계대출을 만기연장만 할 경우 DSR 적용되지 않는다.
☞ 그러나 기존 대출에서도 증액을 한다면 전체 금액을 가지고 DSR 적용을 한다. 증액이어도 신규 대출로 분류되기 때문이다.
Q4. 제시된 비율을 지키지 않으면 은행들이 제재 받나?
☞ DSR은 자율규제이다. 제재 대상은 아니다.
☞ 그렇지만 가이드라인은 지키자고 만든 것이니까 금융당국은 금융회사들이 자발적으로 준수할 것이라고 기대하고 있다.

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