도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정안에 따르면,
2018년 1월 24일부터  투기과열지구에서 진행 중인 주택 재개발 사업은 관리처분계획 인가를 받은 시기부터 소유권이전등기 때까지 조합원(입주권) 지위양도가 금지된다. 서울 전역이 투기과열지구·투기지구로 묶였기 때문에 모든 재개발 구역의 입주권 거래가 가로막히는 셈이다.
단, 2017년 전에 이미 사업시행인가를 신청한 사업구역에는 적용되지 않는다는 예외가 있다. 

♣입주권이란?

실제 주택이 아니지만 주택 수를 계산할 때는 포함이 됩니다. 즉 1주택과 1개의 입주권을 보유하고 있다면 결국 2주택으로 보아 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 즉 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고 조합원 입주권도 포함된다.
 
☞입주권 거래방법:
[재건축 전 주택의 권리가액(집값) + 프리미엄] 합한 금액을 전부 내야 거래가능합니다. 입주하기 전 등기하지 않는 분양권과 달리 입주권은 매매할 때마다 등기를 해야 합니다.
 
☞조합원입주권이란  재건축·재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 조합원들이 얻는 새 아파트 입주 권리다.

☞조합원 입주권은 저렴한 가격이 장점이지만, 주택으로 취급되기 때문에 세금 문제를 잘 따져봐야 할 뿐더러, 사업기간도 길어질 가능성도 있어 자산운용계획을 면밀하게 세워야 합니다.

♣분양권이란?

입주권과 달리 세법상 주택으로 취급되지 않습니다. 따라서 1주택 자가 분양권을 매입한 후 기존 주택을 매도, 1주택자 양도세 비과세 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

분양권 자체를 매도(미등기 전매)하는 경우에는 다른 주택 보유 여부와 무관하게 무거운 세금이 부과됩니다. 전매차익을 노린 투기성 거래로 보기 때문입니다 .
 
☞분양권거래 방법:
[분양가의 10%계약금+프리미엄]으로 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 주택이 완공되어 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀝니다.분양권은 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능합니다.

▣분양권 vs 입주권의 세금 차이?
☞취득세와 양도소득세

①입주권 취득세
  ㉠관리처분인가 전에 매입했다면
  기존 낡은 주택을 매입한 것과 같기 때문에 우선 취득세는 실거래가와 아파트 전용면적에 따라 1.1~3.5%가 부과됩니다.
  
 ㉡관리처분인가 후에 매입하는 경우   
  사실 들어가서 살 수 있는 건물은 없고 토지만 남아 있습니다. 따라서 우리 세법에서는 관리처분인가 후 입주권을  매입하는 경우 토지에 대한 취득세율인 4.6%를 부과합니다.
  
②분양권취득세
  ㉠납부시기 및 세율:
  아파트 청약 후 당첨된 후 최초 계약금을 낼 때 취득세를 
  내지 않지 않습니다. 입주 시점에 잔금 내고,  등기를 할 때    아파트가격과 면적에 따라 1.1~3.5% 취득세를 납부하게    됩니다. 
 
  ㉡과세표준:[아파트 분양가 +프리미엄 또는 – 프리미엄 ]    
그래서 미분양 아파트를 할인(마이너스프리미엄)해서 투자  한 경우 과세표준이 [분양가-프리미엄]이므로  취득세 절감 효과가 기대되는 대목입니다.

①입주권 양도소득세

관리처분인가 후 조합원 입주권을 매입했다면1가구 2주택에 해당됩니다. 

따라서 이 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주권 매입일로부터 3년 안에 매도하면 일시적 2주택자에게 주어지는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.  기존 주택을 처분하면 입주권만 남게 됩니다.

이 경우 입주권 보유 기간은 향후 아파트 입주 후 매도시 주택 보유 기간으로 인정받지 못합니다. 

따라서 입주권으로 비과세 혜택보려면
㉠관리처분 후 입주권을 매입했다면 아파트 입주 후 2년 이상 보유와 2년 거주요건(‘2년 거주’ 요건은 서울·과천·세종시 등 40개 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 주택을 취득한 사람들에게만 적용) 갖추어야 하고

㉡잔금 납부 안 했으면 `2년 거주’해야 양도세 면제와  9억 원 이하 실거래가 요건을 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받게 됩니다.

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