▣8~9월 주택담보대출금리가 유리한 이유?

① 주요 은행들의 지난달 대출금리가 하락했고, 다음달도 대출금리의 기준이 되는 은행채 금리(시장금리)와 COFIX‧자금조달비용지수가 내렸기 때문이다. 금융권에서는  단기적으로는 추가로 금리가 내려갈 수 있을 것으로 예상한다.

② 10월이나 연말에 기준금리 인상으로 대출금리 상승예상됨
그러나 미‧중 무역 갈등과 국내 경기 위축 등의 영향이 단기적으로 금리에 영향을 미치고 있다. 다음 달 25‧26일(현지시각) 미 중앙은행인 연방준비제도(FRB)가 미국의 정책금리를 올릴 가능성이 있는데, 이렇게 되면 국내 은행의 대출 기준금리(은행채 금리)가 올라갈 수 있다. 미국이 금리를 올리면 국내 금융시장에 있는 돈들이 수익률 좋은 미국으로 빠져나갈 수 있는데, 이런 상황이 되면 은행이 채권을 발행할 때 더 많은 이자를 주고 자금을 조달해야 하기 때문이다.

③그래서 연말에 한국은행이 기준금리를 올릴 가능성도 있어 대출을 받아야 하는 소비자는 금리 인상 전에 서둘러 금융기관을 찾는 게 유리할 수 있기 때문입니다.

금융기관 대출이자 어떻게 결정되나요? 기준금리,가산금리가 뭔가요?

대출금리는 금리자유화에 따라 각 행별로 자금조달원가, 예상 손실비용 등을 감안하여 자율적으로 산정하고 있으며, 구체적으로는 대출 기준금리와 가산금리를 합산하여 결정됩니다.
⇒ [예시] “잔액기준 COFIX + 1.3%”, “CD 금리 + 1.7%” 등

① 대출 기준금리
대출 기준금리란 은행의 대출금리 결정 시 기준이 되는 금리로서, 은행은 자행의 자금조달비용과 관련성이 높은 COFIX, CD 금리 등 공표되는 금리를 대출 기준금리로 사용하고 있습니다.
은행의 대표적인 대출 기준금리는 다음과 같습니다.
COFIX : 은행연합회가 국내 주요 8개 은행의 자금조달금리를 가중평균하여 발표하는 자금조달비용지수로서 “신규취급액기준 COFIX”, “잔액기준 COFIX”, “단기 COFIX” 3종류가 있음
(세부내용은 은행연합회 홈페이지 COFIX 소개 참조)
CD 금리 : 금융투자협회가 발표하는 양도성 예금증서(CD, Certificate of Deposit)의 유통수익률로서 3개월 CD 금리가 대표적인 단기 기준금리임
금융채 금리 : 금융기관이 발행하는 무담보 채권의 유통금리로서 민간 신용평가기관이 신용등급별, 만기별로 발표

② 가산금리
가산금리란 대출 기준금리에 가산되어 대출금리를 구성하게 되는 업무원가, 법적비용, 위험프리미엄, 목표이익률, 가감조정금리 등을 의미합니다.
가산금리를 구성하는 주요 항목은 다음과 같습니다.
업무원가 : 대출취급에 따른 은행 인건비·전산처리비용 등
법적비용 : 보증기관 출연료와 교육세 등 각종 세금
위험프리미엄 : 고객의 신용등급, 담보 종류 등에 따른 평균 예상 손실비용 등
목표이익률 : 은행이 부과하는 마진율
가감조정금리 : 은행 본점이나 영업점장 전결 조정 금리 등
기타 대출 기준금리와 은행 자금조달금리 차이 조정 등

▣최근 금융기관들의 대출금리는 가산금리에 변동이 없었지만 기준금리 내림

금융권과 은행연합회에 따르면 지난달 주요 시중은행의 대출금리는 0.02~0.06%포인트 하락했다. 
은행별로는 7월부터  KEB하나은행의 주택담보대출 평균 금리(분할 상환방식)가 연 3.48%로 전달보다 0.06%포인트가 하락했다. 신한은행(0.02%포인트), 우리‧농협은행(0.04%포인트)도 금리가 내려갔다.
우리은행의 경우 혼합형주택담보대출(5년간 고정금리 후 변동금리) 대출금리의 일부인 기준금리가  7일 2.55%로 전일대비  0.02% 내렸다. 
현대해상 아파트담보대출 최저금리도 7월 3.46%에서 8월3.38%로  0.08%내렸다.
[자료출러:조선경제]

▣단기적으로 주택담보대출금리 추가하락에 무게두고 있다.

중은행 관계자는 “최근 들어 소폭이지만 조금씩 시장금리가 내려가고 있어 실제 대출금리도 인하됐다”고 설명했고,금융권에선 단기적으로 시장금리가 추가로 내려갈 가능성에 무게를 두고 있다.우리금융경영연구소는 “8월 시장금리는 국내 경기 부진과 미‧중 무역 갈등 등 대외 불확실성으로 하락세를 나타낼 전망”이라고 분석했다.
우리금융경영연구소는 지난달 말 연 2.12%의 종가를 기록한 국고채 3년물 금리가 이달 중에는 연 2.04~2.15%에서 변동하고, 종가는 2.1% 수준으로 소폭 하락할 것으로 내다봤다. 천대중 우리금융경영연구소 연구위원은 “고용이나 소득 등 경기지표가 꺾인 상황에서 우리나라 금리가 올라가는 게 쉽지 않다”라고 했다.[자료출러:조선경제]

▣9월25‧26일 미  연방준비제도(FRB)가 미국의 정책금리 인상예고

미국 기준금리가 상승한다면  국내 금융시장에 있는 돈들이 수익률 좋은 미국으로 빠져나갈 수 있는데, 이런 상황이 되면 은행이 채권을 발행할 때 더 많은 이자를 주고 자금을 조달해야 하기 때문에 국내 금융기관들의 시장금리는 상승할 수 밖에 없다

▣대출필요한분, 금리가 잠시 하락한 이달이나 다음 달이 기회

◆♧금리상승기에 똑똑하게 주택담보대출 받는 비법♧

♣미 연준이나 한은이 정책금리 인상하기 전인  8~9월에 주택담보대출 받는 게 유리

☞금리 상승기에는 3~5년 고정금리 대출이나 금리 변동 주기 최소 6 개월이상  긴 변동금리 대출이 유리하고

☞3년이상 대출기간을 고려하시는 분들은  변동형 주담대를 5년고정형 주택담보대출로 갈아타기 고려할 때입니다

☞대출자가 안정적인 성향이고 금리에 대해 너무 민감하게 생각하기 싫다면 5년 정도를 고정금리로 했다가 변동금리로 바꿀 수 있는 혼합형대출을 받아도 되고,

☞ 고정금리가 너무 높다는 생각이 들면 대출을 받은 지 3년 이후부턴 중도상환해약금이 없기 때문에 그 때 봐서 변동금리대출로 갈아타기를 해도 됩니다.