■도시로 되돌아오는 노인들 늘어…부동산 시장엔 기회

일본 부동산 시장에선 고령화 현상이 무조건 위험 요인이라고 보지 않는다고 했다.
일본에선 고령화는 나이 들어서도 건강해지고 있다는 의미도 있고, 나이가 들어서도 일하는 사람들 늘고 있다는 의미도 있다. 경기도 좋은데, 젊은층 인구가 줄어 일손이 부족하다 보니, 고령자들이 일자리를 구하기 위해 도시로 이사하는 경우도 많다고 했다.

일본에선 고령화는 나이 들어서도 건강해지고 있다는 의미도 있고, 나이가 들어서도 일하는 사람들 늘고 있다는 의미도 있다. 경기도 좋은데, 젊은층 인구가 줄어 일손이 부족하다 보니, 고령자들이 일자리를 구하기 위해 도시로 이사하는 경우도 많다고 했다.
이런 현상 때문에 일본 도시에선 노인층의 주택임대 수요가 늘고 있다. 마츠다 이사는 “일본 주택시장에선 임대나 분양 맨션을 고령자가 구입하는 경우도 많다”면서 “부동산 업계에서도 양로원을 실버 맨션이나 고령자용 주택으로 개조하는 것이 새로운 비즈니스로 뜨고 있다”고 말했다.
나카야마 대표는 “부동산 회사가 병원 영역까지 다루고 있다. 병원 단지를 복합쇼핑몰로 개발한다거나, 기존에 있는 병원을 구입해 여러 기능을 덧붙여 활성화하는 작업도 부동산 펀드나 리츠가 하기도 한다”고 말했다. 일본에 이어 급속한 고령화가 진행되고 있는 한국에서도 노인들이 늘어나기 때문에 부동산 시장이 단순히 침체된다는 단순한 결론을 내릴 수 는 없는 셈이다.

■일본 경제 회복에 오피스 시장은 활황…’빈집 쇼크’ 도시는 예외

일본 부동산 시장은 ‘잃어버린 20년’을 빠져나와 상승세로 반등하는데 성공했다.[조선DB] 일본 경기가 회복되면서 오피스 공간에 대한 수요는 늘었지만 원격근무와 공용공간 개념이 확산되면서 사무실의 1인당 사용 면적은 넓어지고 있다는 점도 현재 일본 부동산 시장의 변화다.

나카야마 대표는 일본의 오피스 공급과 수요 모두 양적으로 증가하고 있다고 말했다. 그는 “일본의 경기 회복으로 기업 실적이 확대되고 인재채용이 증가하면서 오피스 수요도 양적으로 증가하고 있다”며 “2012년 후반부터 공실률은 줄고, 임대료도 완만하게 상승하고 있다”고 말했다.

일본 오피스 시장은 수요가 늘고 있고, 질적으로 공용 공간을 요구하는 목

마츠다 타카유키 이사는 일본의 주택 시장에 대해 설명하며 일본 전체 인구는 줄고 있지만, 도시 지역의 인구는 늘고 있다고 말했다. 전체 시장의 주택 수요는 줄지만 도쿄의 임대수요는 증가하고 있다며 “일본에서도 빈집 쇼크가 화제가 되고 있지만, 도시에 적용되는 이야기는 아니다”고 말했다. 일본 주택 시장도 수도권과 지방 간 양극화가 현상이 나타나고 있는 것이다.

■백화점은 인터넷 쇼핑에 밀려나지만, ‘경험’을 파는 전문점은 호황

요시무라 류이치 자이맥스 트러스트 대표는 일본 부동산 시장에 영향을 미치는 외부 요소 20가지를 꼽았다.
저출산과 고령화, 2020년 도쿄올림픽, 정보통신(IT) 기술의 발달, 여성의 사회 진출 등이다. 그 중에서도 특히 ICT(정보통신기술) 발달에 따른 상업시설의 도태를 큰 변화 중 하나로 꼽았다.
인터넷 쇼핑이 발달하면서 일본 상업 부동산 시장에선 백화점이 줄고 있다.
대신 술·커피·음식 등 한 품목에 특화돼 상품 뿐 아니라 상품과 관련된 특별한 ‘경험’까지 함께 파는 전문점이 늘고 있다. 일본 상업시설 구성 중슈퍼마켓은 계속 감소하고 있고, 전문점과 쇼핑센터 비중은 커지고 있다. [자이맥스부동산 제공]

요시무라 대표는 “전자상거래 발달로 일본에선 백화점이 철수하면서 백화점이 아예 하나도 없는 도시도 있다”며 “그러다보니 물건 뿐만 아니라 경험과 가치, 체험 등을 소비할 수 있는 점포들이 늘어났다”고 말했다. 그는 또 “폐점한 백화점들은 츠타야 서점 같이 경험을 판매하는 곳이나 2020년 도쿄 올림픽으로 수요가 늘고 있는 호텔로 바뀌고 있다”고 덧붙였다.

츠타야 서점은 단순히 책을 판매하는 서점이 아니라 책을 읽으면서 커피와 음식을 먹을 수 있고, 쇼핑도할 수 있는 공간이다. 츠타야서점에 가면 요리 관련 책이 코너 옆에는 식기와 식재료까지 함께 진열해 놓고 판매하고, 여행 서적 코너 옆에선 여행 상담 서비스도 받을 수도 있다. 백화점에서 파는 물건은 대부분 인터넷 쇼핑으로 해결이 가능해지면서 점포 수가 줄고 있지만, 복합적인 체험 공간인 츠타야 서점 같은 전문점은 오히려 늘고 있는 것이다.

일본의 전체 상업시설 중 전문점 비율은 1990년대 후반 10% 후반대였다 계속 증가해 2015년 29%를 기록했다.

1970년대 40%가 넘었던 슈퍼마켓은 현재 10% 내외로, 2000년대 초반 30%까지 올랐던 쇼핑센터는 10~20%대로 줄었다.

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2.급하다고 대출금리보다 대출한도액을 많이해주는 후순위 담보대출을 선택한다.
3.신용등급이 낮다고 신용담보대출을 선택한다.
4.연소득이 없는 노령자나 주부라고 캐피탈,저축은행 신용대출을 선택한다.
5.월 원리금 부담능력을 고려하지않고, 대출기간이 짧거나 거치기간이 없는 대출상품을 선택한다.
6.금리인하요구권조건과 금리하락시 변동금리가 적용되는 상품여부를 꼼꼼이 살피지 않고 선택한다.
7.금리하락시 중도상환수수료를 고려하지 않고 대출상품을 선택한다.
8.나에게 유리한 자동차보험만 가입해도 금리우대 해주는지 꼼꼼히 살피지 않는다.
9.대출금리만보고 대출시 귀찮은 부가조건(예적금가입,통장개설,카드가입 등)이 많은지를 고려하지않고 선택한다.
10.바쁘신 고객을 금융기관까지 오라고만 해서 간다.

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